Haus verkaufen in der Erbengemeinschaft, auch wenn einer nicht will

Wer darf das Haus in der Erbengemeinschaft verkaufen?

Nur alle Erben gemeinsam. Beim Notar müssen alle unterschreiben oder sich wirksam vertreten lassen.

Ein Verkauf ist eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand, und die können die Erben nur gemeinschaftlich treffen (§ 2040 BGB). Daran ändert es nichts, wenn drei von vier Geschwistern verkaufen wollen. In seltenen Ausnahmefällen kann ein Verkauf als ordnungsgemäße Verwaltung mit Mehrheit beschlossen werden. Ob das auf Ihren Fall passt, ist eine Frage für den Anwalt. Verlassen sollten Sie sich darauf nicht.

Wie läuft ein normaler Hausverkauf in der Erbengemeinschaft ab?

Wie jeder Hausverkauf, nur dass alle Erben mitziehen müssen. Sechs Schritte sind üblich.

1. Grundbuch berichtigen: Die Erben werden als Eigentümer eingetragen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei.
2. Wert ermitteln: Ein Gutachten oder eine Maklerbewertung schafft eine gemeinsame Zahl.
3. Gemeinsam vermarkten: mit einem Makler, den alle beauftragen, oder privat. Legen Sie vorher fest, wer Besichtigungen macht und ab welchem Preis verkauft wird.
4. Notarvertrag: Alle Erben unterschreiben oder erteilen eine notarielle Vollmacht.
5. Schulden begleichen: Aus dem Erlös werden zuerst die Schulden des Nachlasses bezahlt, etwa eine Grundschuld der Bank (§ 2046 BGB).
6. Erlös verteilen: Der Rest wird nach den Erbquoten aufgeteilt, wenn sich alle über die Verteilung einig sind.

Kann ein Miterbe zum Verkauf gezwungen werden?

Zur Unterschrift beim Notar in aller Regel nicht. Aber jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung beantragen und so den Verkauf ohne ihn durchsetzen.

Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass der Nachlass auseinandergesetzt wird (§ 2042 BGB). Für ein Haus sieht das Gesetz dafür die Versteigerung vor (§ 753 BGB). Den Antrag stellen Sie beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Haus liegt. Ein Urteil brauchen Sie nicht (§ 181 ZVG), und es gibt keine Mindestquote.

Der Blockierer kann das Verfahren mit Einstellungsanträgen verzögern, in der Regel um höchstens etwa ein Jahr, aber nicht verhindern. Wie das Verfahren Schritt für Schritt abläuft, steht im Ratgeber zur Teilungsversteigerung.

Ein freihändiger Verkauf bleibt auch nach dem Antrag jederzeit möglich. Für den Blockierer kann er attraktiver werden, je näher der Termin rückt, weil auch er in der Versteigerung weniger bekommen könnte.

Typische Fälle: So gehen Sie vor

Zwei wollen verkaufen, einer nicht

Die Mehrheit allein reicht für den Verkauf nicht. Schreiben Sie dem dritten Miterben zuerst gemeinsam und schriftlich, mit einem konkreten Vorschlag, einer Wertermittlung und einer Frist. Fragen Sie nach seinen Gründen: Manchmal geht es um den Preis, manchmal um Erinnerungen, manchmal um einen Gegenstand aus dem Haus. Bleibt er bei seinem Nein, kann jeder von Ihnen die Teilungsversteigerung beantragen. Stellen Sie den Antrag gemeinsam, zahlen Sie die Anordnungsgebühr von 120 € nur einmal.

Der Bruder wohnt im Haus und will bleiben

Er darf das Haus nutzen, aber die anderen nicht dauerhaft ausschließen. Verlangen Sie schriftlich eine Neuregelung, etwa eine Nutzungsentschädigung. Die gibt es in der Regel erst ab diesem Zeitpunkt. Will er bleiben, ist die beste Lösung meist, dass er Sie zum Verkehrswert auszahlt. Kann oder will er das nicht, bleibt die Teilungsversteigerung. Nach dem Zuschlag muss er ausziehen, wenn der neue Eigentümer das verlangt. Mehr auf der Seite Teilungsversteigerung bei bewohntem Haus.

Ein Miterbe will lieber vermieten

Vermieten kann die Erbengemeinschaft mit Mehrheit beschließen. Das löst aber nicht Ihr Problem, wenn Sie Ihren Anteil ausgezahlt haben wollen: Mieteinnahmen werden erst bei der Auseinandersetzung verteilt. Gegen Ihren Wunsch nach Teilung hilft die Vermietung dem anderen nicht. Sie können die Auseinandersetzung trotzdem verlangen. Ein vermietetes Haus wird dann mit dem Mietvertrag versteigert.

Welche Alternativen zum Verkauf gibt es?

• Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus, meist nach dem Verkehrswert abzüglich der Schulden. Zwischen Miterben fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das setzt voraus, dass alle zustimmen und er die Auszahlung finanzieren kann.
• Sie verkaufen Ihren Erbteil an einen Miterben oder einen Aufkäufer. Das geht ohne Zustimmung der anderen, kostet bei Aufkäufern aber meist einen deutlichen Abschlag. Mehr auf der Seite Erbteil verkaufen.
• Die Erben vermieten und warten. Das kann sinnvoll sein, wenn sich alle einig sind. Wer raus will, kommt so nicht an sein Geld.

Was kostet es, den Verkauf durchzusetzen, und wer streckt es vor?

Vorstrecken muss die Kosten, wer den Antrag stellt. Bei einem Haus mit 300.000 € sind das schnell 7.000 bis 8.000 €, bevor ein Euro Erlös fließt.

Darin stecken die Anordnungsgebühr, der Gerichtsvorschuss, das Gutachten und der eigene Anwalt. Die meisten Gerichtskosten werden am Ende vorweg vom Erlös abgezogen und damit von allen Miterben anteilig getragen. Den eigenen Anwalt zahlt jeder selbst. Alle Zahlen, zwei Beispiele und einen Rechner finden Sie auf der Seite Kosten der Teilungsversteigerung.

Ein freihändiger Verkauf kostet dagegen nur, was jeder Hausverkauf kostet: gegebenenfalls Makler und Löschung der Grundschuld. Die Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer.

Wie lange dauert es, den Hausverkauf durchzusetzen?

Mit Teilungsversteigerung meist ein Jahr oder länger. Eine Einigung unterwegs kann es deutlich verkürzen.

Das Gutachten dauert oft mehrere Monate, der Versteigerungstermin muss mindestens sechs Wochen vorher bekannt gemacht werden, und der Blockierer kann zweimal eine Einstellung von bis zu sechs Monaten beantragen. Danach folgt die Verteilung des Erlöses. Einigen sich die Erben unterwegs, wird der Antrag zurückgenommen und freihändig verkauft.

Wie hilft Erbright, wenn ein Miterbe das Haus nicht verkaufen will?

Erbright finanziert den Weg zum Verkauf vor: Anwalt, Gericht und Gutachter. Ziel ist zuerst eine Einigung und ein freihändiger Verkauf, die Versteigerung ist der letzte Weg.

1. Sie machen die kostenlose Online-Fallprüfung. Sie zeigt sofort, ob Ihr Fall zum Modell passt, etwa ob Ihr Erbteil mindestens 150.000 € beträgt.
2. Ein Fachanwalt für Erbrecht übernimmt den rechtlichen Teil. Erbright finanziert und koordiniert alle Beteiligten.
3. Auf Wunsch bringt Erbright einen erfahrenen Makler aus Ihrer Region dazu, damit das Haus zum bestmöglichen Preis verkauft wird.
4. Sie zahlen nichts im Voraus, und es gibt keine Nachforderungen. Erbright erhält ein Erfolgshonorar auf den ausgezahlten Erlös. Der Satz sinkt mit der Größe des Erbteils, die genaue Zahl bekommen Sie im Erstgespräch.

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Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Erbright erbringt keine Rechtsdienstleistungen.