Erbengemeinschaft mit Haus: Wer darf was, wer zahlt was?

Wem gehört das Haus in der Erbengemeinschaft?

Allen Miterben gemeinsam. Keiner besitzt ein Drittel des Hauses oder ein bestimmtes Zimmer, jeder hat einen Anteil am ganzen Nachlass. Das gilt für jede Immobilie im Nachlass, auch für eine Eigentumswohnung.

Juristisch heißt das Gesamthand (§ 2032 BGB). Im Grundbuch stehen deshalb alle Erben mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft“. Das Grundbuch sollten Sie früh berichtigen lassen: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Eintragung der Erben gebührenfrei. Als Nachweis genügt meist ein Erbschein. Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll reicht in der Regel ebenfalls, wenn sich die Erbfolge daraus eindeutig ergibt (§ 35 GBO).

Über seinen Anteil am Nachlass kann jeder Miterbe allein verfügen, ihn also verkaufen (§ 2033 BGB). Über das Haus selbst können die Erben nur gemeinsam verfügen.

Wer entscheidet was: allein, mit Mehrheit oder alle zusammen?

Es hängt davon ab, wie weit eine Maßnahme reicht. Die Mehrheit wird nach Erbquoten gezählt, nicht nach Köpfen.

Die Regeln stehen in § 2038 BGB mit Verweis auf § 745 BGB sowie in § 2040 BGB für Verfügungen. Wo die Grenze im Einzelfall liegt, etwa ob eine Sanierung noch Verwaltung oder schon eine wesentliche Veränderung ist, klären Sie im Zweifel anwaltlich.

Kurz gesagt: Notmaßnahmen darf jeder Miterbe allein veranlassen. Normale Verwaltung wie Reparaturen, Vermietung oder Kostenregelungen entscheidet die Mehrheit nach Erbquoten. Verkauf, Grundschuld und wesentliche Veränderungen brauchen grundsätzlich alle.

Ein Mehrheitsbeschluss braucht keine Form. Halten Sie ihn trotzdem schriftlich fest, mit Datum, Inhalt und wer zugestimmt hat. Die Minderheit sollte vorher angehört werden.

Wer zahlt die laufenden Kosten, und was, wenn einer nicht zahlt?

Alle Miterben im Verhältnis ihrer Anteile. Wer die Hälfte erbt, trägt die Hälfte von Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld und Reparaturen.

So bestimmt es § 748 BGB. Am einfachsten zahlt man aus dem Nachlass, etwa vom Konto des Erblassers oder aus Mieteinnahmen. Reicht das nicht, legt oft einer vor. So verteilen sich typische Kosten bei drei Geschwistern mit gleichen Anteilen:

Die Beträge sind Annahmen zur Veranschaulichung, Ihre echten Zahlen stehen in den Bescheiden und Verträgen. Was Sie für notwendige oder beschlossene Maßnahmen vorlegen, können Sie als Aufwendungsersatz anteilig von ihnen verlangen oder bei der Auseinandersetzung verrechnen lassen. Halten Sie alle Zahlungen mit Belegen fest.

Zahlt ein Miterbe seinen Anteil dauerhaft nicht, wächst mit jedem Monat der Druck, das Haus zu verkaufen. Die laufenden Kosten sind oft der Moment, an dem aus Abwarten Streit wird.

Was gilt, wenn das geerbte Haus leer steht?

Auch ein leeres Haus macht Pflichten. Für Schäden an Dritten haften die Erben gemeinsam, und viele Versicherungen verlangen eine Meldung des Leerstands.

• Versicherung: Viele Gebäudeversicherungen werten längeren Leerstand als Gefahrerhöhung, die gemeldet werden muss. Wer das versäumt, riskiert den Versicherungsschutz. Prüfen Sie den Vertrag und melden Sie den Erbfall und den Leerstand schriftlich.
• Frostschutz: Im Winter muss das Haus beheizt oder das Wasser abgestellt und die Leitungen entleert werden. Sonst zahlt die Versicherung bei einem Rohrbruch oft nicht.
• Verkehrssicherung: Gehweg räumen, lose Ziegel sichern, Bäume prüfen lassen. Stürzt jemand, haften die Eigentümer, also alle Erben.
• Laufendes Darlehen: Ist das Haus noch finanziert, müssen die Raten weiter gezahlt werden, auch wenn die Erben streiten. Klären Sie früh, ob sie aus dem Nachlass bezahlt werden oder einer vorlegt, und sprechen Sie mit der Bank.
• Regelmäßige Kontrolle: Legen Sie fest, wer nach dem Haus sieht. Das ist eine Verwaltungsfrage, über die die Mehrheit entscheidet.

Darf ein Erbe im geerbten Haus wohnen?

Ja, jeder Miterbe darf das Haus mitbenutzen, solange er die anderen nicht ausschließt. Wohnt er allein darin, können die anderen eine Neuregelung verlangen.

Das Recht zum Mitgebrauch folgt aus § 743 Abs. 2 BGB. Wohnt ein Miterbe allein im Haus, können die übrigen nach § 745 Abs. 2 BGB eine Regelung verlangen, die dem Interesse aller entspricht. Das ist oft eine Nutzungsentschädigung, die sich an der ortsüblichen Miete orientiert, gekürzt um den Anteil des Bewohners. Sie gilt in der Regel erst ab dem Zeitpunkt, an dem die anderen sie ausdrücklich verlangen. Fordern Sie sie deshalb früh und schriftlich.

Ein dauerhaftes Recht, im Haus zu bleiben, gibt das Wohnen nicht. Was gilt, wenn das Haus trotzdem versteigert wird, steht auf der Seite Teilungsversteigerung bei bewohntem Haus.

Darf die Erbengemeinschaft das Haus vermieten?

Ja. Die Miterben können als Erbengemeinschaft vermieten, eine Gesellschaft müssen sie dafür nicht gründen. Die Vermietung gehört zur Verwaltung, die Mehrheit nach Erbquoten entscheidet.

• Mietvertrag: Die Mehrheit kann einen Mietvertrag abschließen, wenn das ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Nach der Rechtsprechung kann sie dabei auch für die überstimmten Miterben handeln. Am sichersten unterschreiben alle oder ein bevollmächtigter Miterbe.
• Bestehender Mietvertrag: War das Haus schon vermietet, treten die Erben als Rechtsnachfolger in die Stellung des Vermieters ein. Der Mieter zahlt weiter, nun an die Erben.
• Mieteinnahmen: Sie gehören zum Nachlass. Verteilt werden sie grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung. Davor werden aus ihnen die Kosten des Hauses bezahlt (§ 2038 Abs. 2 BGB).
• Steuern: Die Mieteinnahmen versteuert jeder Miterbe nach seinem Anteil. Die Erbengemeinschaft gibt dafür eine gemeinsame Erklärung ab. Das klären Sie mit einem Steuerberater.

Renovieren, sanieren, Notreparatur: Wer darf was?

Unaufschiebbare Reparaturen darf jeder allein veranlassen, übliche Instandhaltung beschließt die Mehrheit, und große Umbauten brauchen alle.

1. Notreparatur: Droht ein Schaden, etwa nach einem Rohrbruch oder Sturm, darf jeder Miterbe ohne die anderen handeln (§ 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Kosten kann er anteilig von den anderen verlangen.
2. Instandhaltung: Neue Heizung nach Ausfall, Dachreparatur, Malerarbeiten vor der Vermietung. Das ist ordnungsgemäße Verwaltung, die Mehrheit entscheidet.
3. Wesentliche Veränderung: Kernsanierung, Anbau, Abriss oder eine Umwandlung in Wohnungen. Das kann die Mehrheit nicht beschließen (§ 745 Abs. 3 BGB).

Wer ohne Beschluss mehr als eine Notreparatur machen lässt, riskiert, auf den Kosten sitzen zu bleiben. Holen Sie vor größeren Aufträgen die Zustimmung der Mehrheit schriftlich ein.

Wann darf das Haus verkauft werden?

Freihändig nur, wenn alle Miterben zustimmen. Will einer nicht, bleibt die Teilungsversteigerung, die jeder Miterbe allein beantragen kann.

Der Verkauf ist eine Verfügung über das Haus, und über Nachlassgegenstände können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Eine Mehrheit reicht dafür nicht, auch nicht zwei gegen einen. Jeder Miterbe kann aber grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, sofern sie nicht etwa durch Testament ausgeschlossen ist, (§ 2042 BGB) und dafür die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht beantragen, ohne Urteil und unabhängig von der Größe seines Anteils.

Wie ein Verkauf in der Erbengemeinschaft abläuft und wie Sie ihn durchsetzen, wenn einer nicht will, steht auf der Seite Haus verkaufen in der Erbengemeinschaft.

Was gilt, wenn ein Erbe das Haus übernehmen will?

Das geht, wenn alle einverstanden sind. Der Übernehmende zahlt die anderen aus, in der Regel nach dem Verkehrswert abzüglich der Schulden.

Einen Anspruch auf Übernahme hat kein Miterbe, und umgekehrt kann niemand gezwungen werden, das Haus zu übernehmen. So wird die Auszahlung typischerweise gerechnet:

Der Übernehmende übernimmt dazu die Restschuld, was die Bank zustimmen muss. Der Vertrag wird notariell beurkundet. Grunderwerbsteuer fällt zwischen Miterben bei der Teilung des Nachlasses nicht an (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Haben einzelne Erben zu Lebzeiten schon größere Schenkungen bekommen, kann sich die Rechnung verschieben. Das klärt der Anwalt oder Notar.

Bietet der Übernehmende zu wenig oder zahlt er nicht, ist das ein Fall für die Wege unten. Ihr Anteil muss nicht am Haus hängen bleiben.

Welche Steuern fallen beim geerbten Haus an?

Vor allem die Erbschaftsteuer. Beim Verkauf kann Einkommensteuer anfallen, bei der Übernahme unter Miterben keine Grunderwerbsteuer.

• Erbschaftsteuer: Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €. Das Familienheim kann für Kinder steuerfrei sein, soweit die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt, die Eltern dort bis zum Erbfall selbst gewohnt haben und das Kind sofort selbst einzieht. Endet die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren, fällt die Befreiung grundsätzlich rückwirkend weg (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Übernimmt ein Miterbe das Haus bei der Teilung, kann die Befreiung auf ihn übergehen.
• Spekulationsfrist: Hat der Erblasser das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann ein Verkauf einkommensteuerpflichtig sein. Die Erben übernehmen seine Frist. Ausgenommen ist ein Haus, das seit dem Kauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 EStG).
• Grunderwerbsteuer: Keine, wenn ein Miterbe das Haus bei der Teilung übernimmt. Kauft ein Dritter, zahlt er sie, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises.

Steuern hängen stark vom Einzelfall ab. Lassen Sie sich vor einem Verkauf oder einer Übernahme steuerlich beraten.

Was tun, wenn sich die Erben über das Haus nicht einigen?

Dann gibt es drei Wege, die ohne Zustimmung des Blockierers funktionieren.

1. Den eigenen Erbteil verkaufen: schnell, aber meist mit deutlichem Abschlag. Mehr auf der Seite Erbteil verkaufen.
2. Die Teilungsversteigerung beantragen: Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen, ohne Urteil (§ 180 ZVG). Oft bringt schon der Antrag die anderen an den Tisch. Mehr im Ratgeber zur Teilungsversteigerung.
3. Auf Auseinandersetzung klagen: der letzte Schritt, wenn der Nachlass teilungsreif ist und sich die Erben über die Verteilung nicht einigen. Alle Wege im Vergleich finden Sie unter Erbengemeinschaft auflösen.

Was diese Wege kosten und wer die Kosten vorstrecken muss, steht auf den Seiten Kosten der Teilungsversteigerung und Anwaltskosten im Erbstreit.

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Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Erbright erbringt keine Rechtsdienstleistungen.