Kosten der Teilungsversteigerung: Was anfällt und wer zahlt

Welche Kosten fallen bei einer Teilungsversteigerung an?

Es gibt vier Kostenblöcke. Zwei davon gehen am Ende vom Erlös ab, zwei trägt jede Seite selbst.

Die Gebühr für den Zuschlag zahlt der Ersteher, also wer das Haus ersteigert. Für die Miterben ist sie nur relevant, wenn einer von ihnen selbst mitbietet.

Kostenrechner: Was kostet die Teilungsversteigerung bei Ihrem Haus?

Welche Gerichtsgebühren fallen an?

Das Amtsgericht berechnet eine feste Gebühr für die Anordnung, zwei halbe Gebühren nach dem Verkehrswert und eine halbe Gebühr für die Verteilung nach dem Gebot. Wer den Zuschlag bekommt, zahlt eine weitere halbe Gebühr.

Die Gebühren für Verfahren und Termin richten sich nach dem Verkehrswert, den das Gericht festsetzt. Zuschlag und Verteilung richten sich nach dem Gebot, für das der Zuschlag erteilt wird (§ 54 GKG). Bietet ein Miterbe selbst und bekommt den Zuschlag, sinkt seine Zuschlagsgebühr: Sein eigener Anteil wird aus dem Wert herausgerechnet.

Dazu kommen kleinere Auslagen des Gerichts, etwa für Zustellungen und die öffentliche Bekanntmachung des Termins.

Was kostet das Verkehrswertgutachten?

Meist zwischen 1.000 und 3.000 €. Das Gericht beauftragt einen Sachverständigen, der nach Stunden bezahlt wird.

Für die Bewertung von Immobilien sieht das Justizvergütungsgesetz 125 € je Stunde vor, dazu Umsatzsteuer und Auslagen. Wie viele Stunden anfallen, hängt vom Objekt ab: Ein vermietetes Mehrfamilienhaus macht mehr Arbeit als eine Eigentumswohnung. Lässt ein Miterbe den Gutachter nicht ins Haus, bewertet er nach dem äußeren Eindruck. Der Wert wird dann unsicherer.

Das Gutachten gehört zu den Verfahrenskosten. Am Ende geht es vom Erlös ab, vorschießen muss es aber zunächst der Antragsteller.

Was kostet ein Anwalt in der Teilungsversteigerung?

Nach gesetzlichen Gebühren drei Mal 0,4 Gebühren, berechnet nach dem Wert Ihres Anteils. Bei einem Anteil von 150.000 € sind das rund 3.000 € brutto.

1. Verfahrensgebühr bis zur Verteilung (VV 3311 Nr. 1): 0,4
2. Terminsgebühr für den Versteigerungstermin (VV 3312): 0,4
3. Verfahrensgebühr im Verteilungsverfahren (VV 3311 Nr. 2): 0,4

Maßgeblich ist bei Miterben nicht der Wert des ganzen Hauses, sondern Ihr Anteil (§ 26 Nr. 2 RVG). Wehren sich die Miterben mit einem Antrag auf einstweilige Einstellung, kommt eine weitere 0,4 Gebühr hinzu. Viele Anwälte im Erbrecht arbeiten mit einer Vergütungsvereinbarung nach Stunden. Dann kann es mehr werden als nach Tabelle.

Wer muss die Kosten vorstrecken?

Wer den Antrag stellt. Das Gericht verlangt Vorschüsse, bevor es weitermacht.

1. Mit dem Antrag: die Anordnungsgebühr von 120 €.
2. Vor dem Gutachten: einen Vorschuss für den Sachverständigen (§ 17 GKG).
3. Spätestens wenn der Termin bestimmt wird: einen Vorschuss in Höhe einer vollen Gebühr, bei 300.000 € also 2.878 € (§ 15 GKG).
4. Laufend: Ihren eigenen Anwalt.

Bei einem Haus mit 300.000 € kommen so schnell 7.000 bis 8.000 € zusammen, bevor ein Euro Erlös fließt. Genau hier scheitern viele Erben, die eigentlich im Recht sind: Sie müssten das Geld auslegen, ohne zu wissen, wann es zurückkommt. Der Miterbe, der blockiert, muss dagegen nichts vorstrecken.

Wer trägt die Kosten am Ende?

Die meisten Verfahrenskosten werden vorweg aus dem Erlös entnommen. Damit tragen sie alle Miterben im Verhältnis ihrer Anteile.

So regelt es § 109 ZVG. Ausgenommen sind drei Posten:

• die Kosten der Anordnung und jedes Beitritts: Sie bleiben bei dem, der den Antrag gestellt hat oder beigetreten ist,
• die Kosten des Zuschlags: Sie trägt der Ersteher,
• die Kosten späterer Verteilungsverhandlungen.

Was Sie als Antragsteller vorgeschossen haben und vom Erlös gedeckt ist, bekommen Sie bei der Verteilung zurück. Kann der Erlös die Kosten nicht decken, bleibt der Antragsteller darauf sitzen (§ 26 GKG).

Was kostet es, wenn die Versteigerung scheitert oder ich den Antrag zurücknehme?

Dann gibt es keinen Erlös, aus dem die Kosten bezahlt werden. Sie bleiben beim Antragsteller. Wie hoch sie sind, hängt davon ab, wie weit das Verfahren gekommen ist.

• Rücknahme vor der Terminbestimmung: Die Verfahrensgebühr sinkt auf 0,25 (KV 2212). Bei 300.000 € sind das 720 € plus 120 € für die Anordnung, dazu ein bereits erstelltes Gutachten.
• Kein Zuschlag wegen zu niedriger Gebote: Wird der Zuschlag versagt, weil das Gebot unter der Hälfte des Verkehrswerts bleibt oder ein Berechtigter die 7/10-Grenze geltend macht, entfällt die Termingebühr (KV 2213).
• Erneuter Versuch: Scheitert die Versteigerung, kann jeder Miterbe eine Wiederholung verlangen. Misslingt auch die, trägt er deren Kosten (§ 753 Abs. 2 BGB).

Einigen sich die Miterben vor dem Termin, nimmt der Antragsteller den Antrag zurück. Wer die bis dahin entstandenen Kosten trägt, lässt sich in der Einigung mitregeln.

Rechenbeispiele: Was kostet die Teilungsversteigerung bei 300.000 € und 500.000 €?

Beispiel 1: Haus für 300.000 €, zwei Geschwister zu je 50 %

Die Schwester stellt den Antrag, ein fremder Käufer ersteigert das Haus zum Verkehrswert. Das Gutachten kostet 2.000 €.

Von ihrem Anteil von 150.000 € bleiben ihr damit rund 143.800 €. Vorstrecken musste sie zunächst rund 8.000 €: Anordnung, Gutachten, Gerichtsvorschuss und Anwalt.

Beispiel 2: Haus für 500.000 €, drei Geschwister zu je einem Drittel, der Bruder ersteigert

Die älteste Schwester stellt den Antrag. Im Termin bietet der Bruder, der im Haus wohnt, 500.000 € und bekommt den Zuschlag. Das Gutachten kostet 2.500 €.

Der Bruder zahlt die Zuschlagsgebühr. Weil ihm schon ein Drittel gehört, wird sie nur aus 333.333 € berechnet: 1.544 € statt 2.069 €. Grunderwerbsteuer fällt für ihn nicht an, denn er erwirbt als Miterbe zur Teilung des Nachlasses.

Alle Beträge nach den Tabellen von GKG und RVG, gültig ab 1.6.2025. Gutachterkosten sind angenommen.

Welche Steuern spielen bei der Teilungsversteigerung eine Rolle?

Für die Miterben sind vor allem zwei Fragen wichtig: wer Grunderwerbsteuer zahlt und ob sich die Kosten bei der Erbschaftsteuer abziehen lassen.

• Grunderwerbsteuer: Ersteigert ein Fremder, zahlt er sie wie bei einem Kauf. Ersteigert ein Miterbe, ist der Erwerb steuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
• Erbschaftsteuer: Anwaltskosten, die unmittelbar mit einer Teilungsversteigerung zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft entstehen, können als Nachlassverbindlichkeit abziehbar sein. Das hat der Bundesfinanzhof am 11. März 2026 entschieden (II R 10/23).

Was davon in Ihrem Fall greift, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Wie übernimmt Erbright die Vorfinanzierung?

Erbright finanziert alles vor, was Sie als Antragsteller vorstrecken müssten: Anwalt, Gerichtsvorschüsse und Gutachter. Ziel ist zuerst eine Einigung, die Versteigerung ist der letzte Weg.

1. Sie machen die kostenlose Online-Fallprüfung. Sie zeigt sofort, ob Ihr Fall zum Modell passt, etwa ob Ihr Erbteil mindestens 150.000 € beträgt.
2. Ein Fachanwalt für Erbrecht übernimmt den rechtlichen Teil. Erbright finanziert und koordiniert.
3. Sie zahlen nichts im Voraus, und es gibt keine Nachforderungen. Erbright erhält ein Erfolgshonorar auf den ausgezahlten Erlös. Der Satz sinkt mit der Größe des Erbteils, die genaue Zahl bekommen Sie im Erstgespräch.

Die Verfahrenskosten, die das Gericht nach § 109 ZVG vorweg vom Erlös abzieht, tragen auch dann alle Miterben anteilig. Das ist gesetzlich so geregelt. Fließt am Ende kein Geld, zahlen Sie nichts.

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