Erbteil verkaufen: Wie es geht und was Sie bekommen

Kann ich meinen Erbteil ohne Zustimmung der Miterben verkaufen?

Ja. Jeder Miterbe kann über seinen Anteil am Nachlass frei verfügen (§ 2033 BGB). Die anderen müssen weder zustimmen noch informiert werden, bevor der Vertrag steht.

Zwei Einschränkungen gibt es. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Und verkauft wird immer der Anteil am ganzen Nachlass, nicht der Anteil am Haus oder am Konto. Der Käufer tritt an Ihre Stelle in die Erbengemeinschaft ein, mit allen Rechten. Er kann also selbst die Auseinandersetzung verlangen.

Wie funktioniert ein Erbteilsverkauf?

In fünf Schritten, meist innerhalb weniger Wochen bis zum Notartermin.

1. Wert ermitteln: Was ist der Nachlass wert, welche Schulden gehen ab, wie hoch ist Ihre Quote? Ohne diese Zahl können Sie kein Angebot beurteilen.
2. Käufer finden: ein Miterbe, eine Privatperson oder ein Unternehmen, das Erbteile kauft. Holen Sie mehrere Angebote ein.
3. Vertrag beim Notar: Kauf und Übertragung werden beurkundet. Der Vertrag regelt Preis, Zahlungszeitpunkt und wer Kosten und Steuern trägt.
4. Miterben informieren: Sie oder der Käufer teilen den Miterben den Inhalt des Vertrags mit. Ab dem Zugang dieser Mitteilung läuft ihr Vorkaufsrecht.
5. Grundbuch berichtigen: Gehört eine Immobilie zum Nachlass, wird der Käufer als Mitglied der Erbengemeinschaft eingetragen.

Haben die Miterben ein Vorkaufsrecht?

Ja, wenn Sie an einen Fremden verkaufen. Die Miterben können innerhalb von zwei Monaten erklären, dass sie Ihren Anteil zu denselben Bedingungen selbst übernehmen (§ 2034 BGB).

Die Frist beginnt, wenn die Miterben die Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags erhalten haben (§ 469 BGB). Ist der Anteil schon auf den Käufer übertragen, können sie das Recht auch ihm gegenüber ausüben (§ 2035 BGB). Viele Verträge sehen deshalb vor, dass der Kaufpreis erst nach Ablauf der zwei Monate fließt. Verkaufen Sie an einen Miterben, besteht kein Vorkaufsrecht der anderen.

Wer kauft Erbteile, und zu welchem Preis?

Käufer sind Miterben, Investoren und spezialisierte Aufkäufer. Fremde Käufer zahlen fast immer deutlich weniger als den rechnerischen Wert Ihres Anteils.

Der rechnerische Wert ist einfach: Verkehrswert des Nachlasses minus Schulden, multipliziert mit Ihrer Quote. Bei einem Haus für 400.000 € ohne Schulden und einem halben Erbteil sind das 200.000 €. Diesen Betrag zahlt ein Aufkäufer aber nicht, denn er kauft sich in einen Streit ein. Er muss die Auflösung selbst durchsetzen, meist über die Teilungsversteigerung, trägt deren Kosten und Dauer und will daran verdienen.

• Anbieter, die Anteile an Immobilien kaufen und selbst halten, nennen öffentlich Abschläge ab etwa 15 bis 25 % auf den anteiligen Wert.
• Für blockierte Anteile lagen typische Ankaufsangebote nach unserer Marktrecherche 2026 häufig nur bei 50 bis 60 % des Anteilswerts.

Im Beispiel wären das zwischen 100.000 und 170.000 € statt 200.000 €. Der Abschlag ist der Preis dafür, dass Sie sofort raus sind und kein Risiko mehr tragen.

Welche Nachteile hat der Verkauf des Erbteils?

Der größte Nachteil ist der Abschlag. Dazu kommen ein paar Punkte, die oft übersehen werden.

• Haftung für Schulden: Der Käufer haftet ab dem Kauf für die Schulden des Nachlasses, Ihre Haftung bleibt aber neben seiner bestehen (§ 2382 BGB). Bei einem Nachlass mit unklaren Schulden sollte der Vertrag das regeln.
• Endgültigkeit: Steigt der Wert des Hauses später oder einigen sich die anderen doch noch, profitieren Sie davon nicht mehr.
• Familie: Für die Miterben sitzt plötzlich ein Fremder mit am Tisch, der die Versteigerung betreiben kann. Das verändert die Beziehung oft stärker als ein eigener Antrag.
• Steuern: Je nach Fall können Steuern anfallen, siehe unten.

Was kosten Notar und Steuern beim Erbteilsverkauf?

Die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis oder dem höheren Wert des Anteils. Wer sie trägt, regelt der Vertrag, meist der Käufer.

Für die Beurkundung fällt eine 2,0 Gebühr nach Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes an. Bei einem Anteil im Wert von 150.000 € sind das 708 € netto, dazu Auslagen, Umsatzsteuer und die Kosten für die Grundbuchberichtigung.

• Grunderwerbsteuer: Gehört ein Grundstück zum Nachlass, kann beim Kauf durch einen Fremden je nach Gestaltung Grunderwerbsteuer anfallen. Ob und in welcher Höhe, prüfen Notar oder Steuerberater vor der Beurkundung. Ein Miterbe, der ein Nachlassgrundstück zur Teilung erwirbt, ist befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
• Spekulationssteuer: Hat der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann der Verkauf Ihres Anteils als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Als Erbe übernehmen Sie seine Frist.

Was davon in Ihrem Fall gilt, klären Sie vor dem Notartermin mit einem Steuerberater.

Erbteil verkaufen oder Auflösung durchsetzen?

Wer verkauft, ist schnell raus und bekommt weniger. Wer die Auflösung durchsetzt, wartet länger und bekommt seinen Anteil am tatsächlichen Erlös.

Der Verkauf kann die richtige Wahl sein: wenn Sie das Geld sofort brauchen, wenn der Nachlass klein ist oder wenn Sie mit dem Streit nichts mehr zu tun haben wollen. Er ist selten die beste Wahl, wenn ein großer Anteil an einer Immobilie im Spiel ist und Sie ein Jahr warten können.

Was ist die Alternative zum Verkauf an einen Aufkäufer?

Die Auflösung selbst durchsetzen, ohne die Kosten vorzustrecken. Das ist das Modell von Erbright.

1. Sie machen die kostenlose Online-Fallprüfung. Sie zeigt sofort, ob Ihr Fall zum Modell passt, etwa ob Ihr Erbteil mindestens 150.000 € beträgt.
2. Ein Fachanwalt für Erbrecht übernimmt den rechtlichen Teil. Erbright finanziert Anwalt, Gericht und Gutachter vor und koordiniert alle Beteiligten.
3. Sie bleiben Erbe und bekommen Ihren Anteil am tatsächlichen Erlös. Erbright erhält ein Erfolgshonorar auf den ausgezahlten Erlös. Der Satz sinkt mit der Größe des Erbteils, die genaue Zahl bekommen Sie im Erstgespräch.

Anders als ein Aufkäufer verdient Erbright nur, wenn bei Ihnen Geld ankommt, und umso mehr, je mehr ankommt. Fließt kein Geld, zahlen Sie nichts.

Häufige Fragen

Weiterlesen

Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Erbright erbringt keine Rechtsdienstleistungen.