Teilungsversteigerung: So setzen Miterben den Verkauf des Erbhauses durch

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung, die nicht ein Gläubiger beantragt, sondern ein Miteigentümer. Sie beendet die Gemeinschaft am Haus, indem das Haus versteigert und der Erlös geteilt wird.

Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass der Nachlass auseinandergesetzt wird (§ 2042 BGB). Ein Haus lässt sich nicht in Stücke teilen. Deshalb sieht das Gesetz für Grundstücke die Versteigerung vor (§ 753 BGB). Das Verfahren regeln die §§ 180 bis 185 ZVG.

Mit einer Zwangsversteigerung wegen Schulden hat das nur das Verfahren gemeinsam. Niemand ist zahlungsunfähig, es geht allein darum, dass sich die Eigentümer nicht einigen. Im Gesetz heißt sie „Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft“.

Wer darf eine Teilungsversteigerung beantragen, und braucht man einen Titel?

Jeder Miterbe, unabhängig von der Größe seines Anteils. Ein Urteil oder einen anderen Titel braucht er nicht (§ 181 ZVG).

Nötig ist der Nachweis, dass Sie Erbe des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers sind. Dafür reicht ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit dem Eröffnungsprotokoll. Eine Grenze gibt es in drei Fällen:

• Der Erblasser hat die Auseinandersetzung ausgeschlossen. Das kann er im Testament anordnen, längstens für 30 Jahre (§ 2044 BGB). Bei einem wichtigen Grund kann die Teilung trotzdem verlangt werden.
• Ein Testamentsvollstrecker ist eingesetzt. Dann ist in der Regel er für die Auseinandersetzung zuständig.
• Die Miterben haben vereinbart, nicht zu teilen. Auch eine solche Vereinbarung kann aus wichtigem Grund überwunden werden.

Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?

In sechs Schritten vom Antrag bis zur Verteilung des Erlöses. Rechnen Sie mit mindestens einem Jahr, mit Einstellungsanträgen der Miterben auch länger.

1. Antrag beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.
2. Anordnung durch Beschluss. Die Miterben werden informiert und haben zwei Wochen Zeit, eine einstweilige Einstellung zu beantragen (§ 30b ZVG).
3. Gutachten: Ein Sachverständiger schätzt die Immobilie, das Gericht setzt den Verkehrswert fest.
4. Terminbestimmung: Der Versteigerungstermin wird in der Regel mindestens sechs Wochen vorher öffentlich bekannt gemacht.
5. Versteigerungstermin: Mindestens 30 Minuten Bietzeit, danach entscheidet das Gericht über den Zuschlag.
6. Verteilung: Der Ersteher zahlt, das Gericht zieht die Verfahrenskosten ab, der Rest geht an die Erbengemeinschaft.

Im ersten Termin wird der Zuschlag versagt, wenn das höchste Gebot unter der Hälfte des Verkehrswerts bleibt (§ 85a ZVG). Im neuen Termin, den das Gericht danach ansetzt, gilt diese Grenze nicht mehr. Alle Schritte mit den gesetzlichen Fristen, der 7/10-Grenze und dem geringsten Gebot finden Sie im Ablauf der Teilungsversteigerung.

Was kostet eine Teilungsversteigerung, und wer zahlt am Ende?

Bei einem Haus mit 300.000 € Verkehrswert rund 5.900 € Gerichtsgebühren, dazu Gutachten und Anwalt. Die meisten Verfahrenskosten gehen am Ende vom Erlös ab.

Das Problem liegt am Anfang: Vorstrecken muss sie, wer den Antrag stellt. Mit Gutachter, Gerichtsvorschuss und eigenem Anwalt kommen bei 300.000 € schnell 7.000 bis 8.000 € zusammen, bevor ein Euro fließt. Vom Erlös abgezogen werden nach § 109 ZVG die Verfahrenskosten, nicht aber die Anordnung, der Zuschlag und die Anwälte.

Alle Gebühren, zwei durchgerechnete Beispiele und einen Rechner für Ihren Verkehrswert finden Sie auf der Seite Kosten der Teilungsversteigerung.

Kann ein Miterbe die Teilungsversteigerung verhindern?

Verhindern kann er sie in der Regel nicht, nur verzögern. Das Gesetz gibt ihm dafür wenige, eng begrenzte Mittel.

• Einstweilige Einstellung: Auf Antrag kann das Gericht das Verfahren für höchstens sechs Monate anhalten, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen erscheint. Eine Wiederholung ist einmal zulässig (§ 180 Abs. 2 ZVG). Der Antrag muss innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung gestellt werden.
• Schutz von Kindern: Die weitergehende Einstellung nach § 180 Abs. 3 ZVG gilt nur zwischen Ehegatten und Lebenspartnern, nicht unter Geschwistern.
• Sittenwidrige Härte: In ganz besonderen Ausnahmefällen kann das Gericht die Versteigerung nach § 765a ZPO aufhalten, etwa bei ernster Gefahr für Leben oder Gesundheit.

Was ein Miterbe ebenfalls tun kann: selbst mitbieten, dem Verfahren beitreten oder sich vorher mit Ihnen einigen. Gerade die Einigung ist oft das eigentliche Ziel. Die Teilungsversteigerung zeigt dem Miterben, dass Abwarten keine Option mehr ist. Welche Mittel beide Seiten haben, steht auf der Seite Teilungsversteigerung als Druckmittel. Wer selbst Post vom Gericht bekommen hat, findet die Erklärung unter Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft.

Was passiert, wenn ein Miterbe im Haus wohnt?

Die Versteigerung ist trotzdem möglich. Nach dem Zuschlag muss der Miterbe ausziehen, wenn der Ersteher das verlangt.

Der Zuschlagsbeschluss ist zugleich ein Räumungstitel gegen den Besitzer (§ 93 ZVG). Der Ersteher braucht also keine Räumungsklage. Lässt der Miterbe den Gutachter nicht ins Haus, wird von außen bewertet. Das schreckt Bieter ab und drückt meist den Erlös, für alle Miterben.

Anders ist es, wenn das Haus an Dritte vermietet ist. Dann tritt der Ersteher in den Mietvertrag ein und hat kein Sonderkündigungsrecht (§ 183 ZVG).

Was der Bewohner aufhalten kann, ob er Besichtigungen zulassen muss und was er bis dahin zahlen muss, steht auf der Seite Teilungsversteigerung bei bewohntem Haus.

Können Miterben in der Teilungsversteigerung selbst mitbieten?

Ja. Jeder Miterbe kann bieten wie ein fremder Interessent. Das ist oft der Weg, wenn einer das Haus behalten will.

Wer bietet, muss auf Verlangen eine Sicherheit von 10 % des Verkehrswerts leisten, nicht in bar, sondern etwa per Bankscheck oder vorheriger Überweisung. Bekommt ein Miterbe den Zuschlag, hat er zwei Vorteile: Er zahlt keine Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 3 GrEStG), und die Zuschlagsgebühr wird ohne seinen eigenen Anteil berechnet. Sein Anteil am Erlös fließt ihm bei der Auseinandersetzung wieder zu.

Was passiert nach dem Zuschlag mit dem Geld?

Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer. Der Erlös tritt im Nachlass an die Stelle des Hauses und gehört weiter allen Miterben gemeinsam.

Das Gericht zieht im Verteilungstermin die Verfahrenskosten ab und bedient eingetragene Rechte wie eine Grundschuld der Bank. Den Rest teilt es nicht von sich aus nach Quoten auf. Einigen sich die Miterben über die Verteilung, wird entsprechend ausgezahlt. Einigen sie sich nicht, wird der Betrag für die Erbengemeinschaft hinterlegt.

Dann braucht es eine Einigung über den ganzen Nachlass oder eine Erbauseinandersetzungsklage. Das klingt nach einem zweiten Streit, ist aber meist einfacher als vorher: Statt über ein Haus wird nur noch über einen Geldbetrag gestritten, und den kann man teilen.

Wann lohnt sich eine Teilungsversteigerung, und wann nicht?

Sie lohnt sich, wenn alle anderen Wege verbaut sind und der Stillstand mehr kostet als der Abschlag in der Versteigerung.

Ein freihändiger Verkauf bringt in der Regel mehr. In der Versteigerung liegt der Erlös häufig unter dem Marktwert, eine amtliche Statistik dazu gibt es nicht. Dagegen stehen die Kosten des Abwartens: Hausgeld, Grundsteuer, Instandhaltung und ein Anteil, über den Sie nicht verfügen können.

Häufig ist die Teilungsversteigerung deshalb vor allem ein Hebel. Wer sie glaubhaft betreiben kann, verhandelt anders. Glaubhaft heißt aber: die Kosten auch vorstrecken können. Welcher Weg in Ihrem Fall in Betracht kommt, lassen Sie anwaltlich klären.

Wie finanziert Erbright die Teilungsversteigerung?

Erbright finanziert alles vor, was Sie als Antragsteller vorstrecken müssten: Anwalt, Gerichtsvorschüsse und Gutachter. Ziel ist zuerst eine Einigung, die Versteigerung ist der letzte Weg.

1. Sie machen die kostenlose Online-Fallprüfung. Sie zeigt sofort, ob Ihr Fall zum Modell passt, etwa ob Ihr Erbteil mindestens 150.000 € beträgt.
2. Ein Fachanwalt für Erbrecht übernimmt den rechtlichen Teil. Erbright finanziert und koordiniert alle Beteiligten.
3. Sie zahlen nichts im Voraus, und es gibt keine Nachforderungen. Erbright erhält ein Erfolgshonorar auf den ausgezahlten Erlös. Der Satz sinkt mit der Größe des Erbteils, die genaue Zahl bekommen Sie im Erstgespräch.

Kommt es zur Versteigerung, zieht das Gericht deren Verfahrenskosten gesetzlich vorweg vom Erlös ab, anteilig für alle Miterben. Fließt am Ende kein Geld, zahlen Sie nichts.

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Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Erbright erbringt keine Rechtsdienstleistungen.